Calificaciones

Fundamento: URBI Desarrollos Urbanos S.A.B. de C.V.

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Calificaciones de riesgo crediticio y de deuda no garantizada:
Escala Global	B+/Rev. Esp. Negativa/--
Escala Nacional (CaVal)	mxBBB/Rev. Esp. Negativa/--

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Fundamento
El 4 de noviembre 2009, Standard & Poor's Ratings Services bajó sus calificaciones de riesgo crediticio y de sus emisiones de deuda de largo plazo de Urbi Desarrollos Urbanos, S.A.B de C.V. (Urbi) en escala global a ‘B+’ de 'BB-' y en escala nacional –CaVal– a ‘mxBBB’ de ‘mxA-’, y las colocó en el listado de Revisión Especial (CreditWatch) con implicaciones negativas.

La baja de las calificaciones de Urbi refleja su agresiva política financiera que se evidenció con la falta de cumplimiento la restricción financiera (covenant) de apalancamiento de sus certificados bursátiles (que establecen un índice de deuda total a EBITDA no mayor a 2.0 veces). Esto se debió principalmente al incremento no anticipado en sus niveles de deuda durante el tercer trimestre de 2009 y a su menor EBITDA durante el año. Asimismo, la baja de las calificaciones refleja la continua debilidad en el desempeño operativo de la empresa, en especial en su ciclo de cobranza.

Actualmente, Urbi busca normalizar dicha situación, lo que se pudiera dar a través de una enmienda o dispensa sobre esta restricción. Consideramos que dada la actual liquidez de la empresa, este proceso será exitoso. Sin embargo, en nuestra opinión este evento refleja la continua agresividad de la política financiera de la empresa y de sus prácticas de gobierno corporativo. Además, si no logra normalizar o subsanar la situación antes mencionada, esto podría resultar en la aceleración del pago de estas emisiones antes de su vencimiento establecido. No obstante, consideramos que Urbi tiene suficiente liquidez para enfrentar este pago en caso necesario.

Las calificaciones de Urbi están limitadas por su política financiera, prácticas contables y sus estrategias de venta agresivas. Sus calificaciones también reflejan un desempeño operativo todavía relativamente débil y sus intensas necesidades de capital de trabajo a pesar de las menores tasas de crecimiento; la creciente competencia; la concentración de la originación de hipotecas en el Infonavit y cierto grado de riesgo político inherente a dicha institución. La eficiencia operativa y flexibilidad de Urbi, sus elevados márgenes de EBITDA, su posición como uno de los mayores desarrolladores de vivienda en México y su liderazgo en los estados del norte del país, contrarrestan parcialmente los factores mencionados.

Durante el tercer trimestre de 2009, los niveles de deuda de Urbi aumentaron de manera inesperada para financiar sus necesidades de capital de trabajo y mantener altos niveles de efectivo disponible. Esto, aunado a un menor EBITDA, generó índices financieros clave más débiles. Para los últimos 12 meses que concluyeron el 30 de septiembre de 2009, los índices de deuda total a EBITDA, fondos de operaciones a deuda total y cobertura de intereses con EBITDA se situaron en 2.1x, 39.6% y 3.5x, respectivamente, en comparación con los niveles de 1.4x, 59.5% y 3.9x del mismo periodo del año anterior. El emisor ha logrado generar flujo de efectivo libre operativo durante los primeros tres trimestres del año, lo que le ha dado cierta flexibilidad financiera. Sin embargo, Urbi ha iniciado inversiones significativas en urbanización e infraestructura para apoyar sus ventas del cuarto trimestre de 2009 y el crecimiento esperado de aproximadamente 10% en 2010.