Calificaciones

Fundamento: Crédito Inmobiliario, S.A. de C.V. SOFOM, E.N.R.

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Calificaciones de Crédito de Contraparte
Escala Nacional (CaVal)	mxBBB+/Positiva/mxA-2
Certificados Bursátiles de largo plazo	mxBBB+
Certificados Bursátiles de corto plazo	mxA-2

Fundamento
El 3 de noviembre de 2009, Standard & Poor’s confirmó sus calificaciones de crédito contraparte en escala nacional –CaVal– de largo plazo de ‘mxBBB+’ y de corto plazo de ‘mxA-2’ de Crédito Inmobiliario, S.A. de C.V. SOFOM, E.N.R. (CI) y las retiró del listado de Revisión Especial (CreditWatch) con implicaciones en desarrollo donde las colocó el 3 de abril de 2009. Esta acción de calificación también afecta a las emisiones de deuda de la compañía en el mercado local. La perspectiva es positiva.

La perspectiva positiva se da después de que finalizamos nuestro análisis sobre la dirección estratégica que seguirá CI después de la compra del 100% de sus acciones por parte de Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM; no calificada). Consideramos que la adquisición beneficiará la institucionalización de CI y le brindará un mayor acceso a fuentes de fondeo alternas. De hecho, tras la adquisición por parte de CAM, se creó una unidad de riesgo en CI que podría traer consigo mejoras a sus políticas y procesos de originación. Esto también tendría como resultado mejoras sobre la calidad de las cosechas de CI y podría contener el deterioro que se observa en su calidad de activos. Estaremos monitoreando la calidad de originación de CI para evaluar las potenciales mejoras en su proceso de originación de cartera. A pesar de que las calificaciones de la empresa consideran las ventajas derivadas de posibles sinergias en el manejo de riesgos, no consideran un apoyo adicional por parte de CAM en el pago de las obligaciones de CI.

Asimismo, CI recibió una inyección de capital por $753 millones de pesos (MXN) durante el segundo trimestre de 2009, lo que le permitiría aumentar el nivel de fondeo que puede alcanzar a través de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF; mxAAA/Estable/mxA-1+) para continuar originando hipotecas y créditos puente en el mercado mexicano, lo que depende, en parte, del nivel de capitalización de la empresa. También esperamos que CI reciba una nueva inyección de capital durante el primer trimestre de 2010, por MXN435 millones, lo que le ayudará a a seguir acumulando reservas para sus activos emproblemados (NPAs, por sus siglas en inglés), y mantener a su vez un nivel de capitalización ajustada por encima del promedio de sus competidores más cercanos.

Las calificaciones de CI se basan en sus adecuados niveles de capitalización ajustada y en la mejora en la cobertura de reservas de sus NPAs así como en el acuerdo que se firmó entre la SHF, los bancos comerciales, intermediarios colocadores, y seis hipotecarias, incluyendo CI, el 11 de mayo de 2009. Por otra parte, las calificaciones están limitadas por el deterioro en la calidad de activos de la empresa, y por las presiones sobre su rentabilidad.

Consideramos que CI tiene un adecuado nivel de capitalización ajustada en comparación con otras hipotecarias que calificamos. Al cierre del tercer trimestre de 2009, el capital total ajustado (ATE) se ubicó en 5.4%, nivel superior al promedio de las hipotecarias que calificamos en México, para el mismo periodo. Este adecuado nivel es resultado principalmente de un menor crecimiento en su base de activos y de la capitalización por parte de CAM que fue suficiente para compensar la pérdida neta por MXN872 millones que reportó la empresa al cierre de septiembre de 2009 derivada de una mayor creación de reservas. Dado que anticipamos una inyección de capital adicional y que la empresa vuelva a ser rentable en 2010, esperamos que la capitalización ajustada mejore frente a sus actuales niveles.

La siguiente tabla muestra la reconciliación entre el capital reportado por la compañía y el capital ajustado por Standard & Poor’s después de los ajustes analíticos:

MXN millones	Sep-09
Reconciliación al Capital Total Ajustado (a partir del Capital reportado)	1,577
- Dividendos (aún no acumulados o distribuidos)	0
- Reevaluación de reserves	0
- Intangibles & créditos mercantiles	0
- Reevaluación de residuales en bursatilizaciones	0
- Impuestos diferidos	-558
-/+ Ajustes de beneficio por jubilaciones	0
-/+ Otros ajustes	0
Capital común ajustado	1,019
+ Acciones preferentes & instrumentos híbridos (sujeto a límites)	0
+ Reservas generales	0
+ Ganancias no realizadas	0
- Capital en subsidiarias no consolidadas (empresas financieras)	0
- Capital para subsidiarias de seguros	0
- Ajuste por capital en activos bursatilizados	-128
Capital total ajustado	891

* Standard & Poor’s resta el valor de los residuales en emisiones respaldadas con créditos hipotecarios (RMBS, por sus siglas en inglés) del capital total reportado por Crédito Inmobiliario, dado que consideramos que éstos absorben las primeras pérdidas crediticias de los tenedores de RMBS, pero no de los tenedores de papel quirografario. Otros ajustes incluyen la deducción de impuestos diferidos de la parte activa que dudamos puedan recuperarse en el largo plazo.

Como resultado de las mayores provisiones, al cierre del tercer trimestre de 2009, los NPAs contaban con una cobertura de 60.2% en comparación con 31% al cierre de 2008, y esperamos que la cartera vencida llegue a una cobertura de 100% al cierre de 2009. Estos niveles de cobertura de NPAs representan una mejora respecto a años anteriores y se encuentran por encima del promedio de otras hipotecarias que califica Standard & Poor´s en México. Esperamos que dicha cobertura se mantenga en 2010, dado el compromiso de la administración de seguir acumulando reservas para su cartera emproblemada.

El convenio firmado entre la SHF y otros participantes en el mercado hipotecario contempla la sustitución de la actual deuda bursátil, que incluye la de CI, con vencimientos en 2009 y 2010, por nuevos certificados bursátiles que cuentan con el 65% de garantía parcial de la SHF. En nuestra opinión, este acuerdo alivia las presiones de liquidez y el riesgo de refinanciamiento de la empresa en los próximos dos a tres años. Asimismo, el convenio contempla un plan de amortización de los nuevos certificados bursátiles de las hipotecarias, el cual debe cumplirse durante los siguientes tres años tras la fecha de la firma del acuerdo. La falta de cumplimiento con dicho plan, así como un índice de capitalización menor a 8%, de acuerdo con la metodología de SHF, son causas de vencimiento anticipado. De acuerdo con esta metodología, el índice de capitalización de CI se ubicó en 18.8% al cierre de junio de 2009.

La calidad de activos de CI sigue erosionándose debido a las condiciones económicas menos favorables, un mayor nivel de desempleo y endeudamiento de los hogares, un incremento en las extensiones de los créditos a la construcción, así como un menor desplazamiento de vivienda en los créditos puente. En este sentido, el nivel de NPAs se ubicó en un alto 17.0% del total de la cartera en balance al cierre de septiembre de 2009 en comparación con el promedio de 9.1% para los últimos tres años fiscales. El nivel de NPAs de CI está por arriba del promedio de las hipotecarias calificadas por Standard & Poor’s.

El deterioro en la calidad de activos continúa afectando los niveles de rentabilidad de CI. Durante los primeros nueve meses de 2009, el monto de reservas creadas para pérdidas crediticias fue de MXN1,190.7 millones, lo que derivó en una pérdida neta significativa. Además, CI ha mostrado un menor resultado operativo a consecuencia de un menor crecimiento de su cartera y mayores costos de fondeo. Esperamos que los niveles de rentabilidad de CI mejoren el próximo año como resultado de los menores requerimientos de provisiones, pero no consideramos que dicha mejora sea sustancial dado que las perspectivas de crecimiento y generación de ingresos permanecen débiles a nivel del sector.