A la fecha del presente comunicado, la emisión aquí mencionada no ha sido aún colocada en el mercado, por lo que algunos o todos los supuestos y factores tomados en cuenta por Standard & Poor's para asignar la calificación podrían tener modificaciones durante el proceso de cierre y colocación y ello derivar en la modificación de la calificación asignada
| Serie |
Clave de Pizarra |
Calificación asignada |
Monto a emitir |
Porcentaje del Activo |
| A |
CEDEVIS 09-5U |
mxAAA |
653,182,100.00 UDIs |
72.1% |
| Constancia Preferente |
-- -- |
mxAA |
67’945,400.00 UDIs |
7.5% |
| Constancia Subordinada |
-- -- |
N.R. |
184’811,742.95 UDIs |
20.4% |
| Activo Total |
|
|
905,939,242.95 UDIs |
100.00% |
México, D.F., 6 de noviembre de 2009.- Standard & Poor’s asignó hoy su calificación en escala nacional --CaVal-- de ‘mxAAA’ a los certificados bursátiles fiduciarios con clave de pizarra CEDEVIS 09-5U respaldados por créditos hipotecarios residenciales originados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Esta emisión de CEDEVIS, por un monto total estimado de hasta 653.2 millones de Unidades de Inversión (UDIs), equivalentes a aproximadamente $2,808 millones de pesos (MXN), será la quinta al amparo del quinto programa del Infonavit por un monto de hasta MXN10,000 millones o su equivalente en UDIs.
Asimismo, Standard & Poor’s asignó también su calificación en escala nacional de ‘mxAA’ a la Constancia Preferente emitida al amparo del mismo programa por un monto de hasta 67.9 millones de UDIs, equivalentes a aproximadamente MXN292 millones, la cual será retenida en un principio por el Infonavit, junto con la Constancia Subordinada (o residual). Esta Constancia Preferente no será colocada en el mercado abierto inicialmente, pero podría transformarse en certificados bursátiles serie B en un futuro, y estará subordinada en cuanto al pago de intereses y principal a los CEDEVIS 09-5U.
Los Certificados Bursátiles CEDEVIS 09-5U pagarán intereses semestralmente en cada fecha de pago a una tasa fija que será determinada en la fecha de subasta. Por su parte, la Constancia Preferente pagará intereses en cada fecha de pago a una tasa fija que será determinada en la fecha de emisión. La constancia preferente no amortizará principal hasta que la serie CEDEVIS 09-5U sea amortizada en su totalidad y se hayan realizado los pagos de intereses correspondientes. Además, la constancia preferente podrá capitalizar intereses y pagarlos al vencimiento en caso de que se genere un evento especial que acelere la amortización de los CEDEVIS 09-5U.
Los certificados y la constancia preferente tendrán vencimiento final el 20 de noviembre de 2031, casi 22 años después de la fecha de emisión estimada.
Las calificaciones de ‘mxAAA’ asignadas a los CEDEVIS 09-5U se basan principalmente en:
- Una primera protección crediticia basada en la subordinación de la Constancia Subordinada a ser retenida inicialmente por Infonavit, que al momento de emisión representará un aforo inicial del 20.4% de acuerdo a la siguiente fórmula:
1 – [{CEDEVIS 09-5U + Constancia Preferente} /
{CEDEVIS 09-5U + Constancia Preferente + Constancia Subordinada}].
- Una segunda protección crediticia basada en la subordinación de la Constancia Preferente, que al momento de la emisión equivaldrán 7.50% del saldo insoluto de los créditos hipotecarios vigentes.
- Una estructura por medio de la cual se destinará 100% de la cobranza de principal e intereses de los créditos hipotecarios, después de cubrir los gastos de mantenimiento, al servicio de deuda durante la vida de la transacción de forma secuencial.
- Una apropiada estructura financiera y legal que incluye una venta verdadera de los derechos de cobro de la cartera de créditos a bursatilizar, la cual se encuentra perfeccionada mediante un contrato de cesión.
Por su parte, la calificación de ‘mxAA’ asignada a la Constancia Preferente se basa en el hecho de que también goza de la primera protección crediticia ya descrita, brindada por la Constancia Subordinada, equivalente a 20.4% del total de los créditos hipotecarios vigentes en la fecha de emisión, así como con una cascada de pagos tal que no libera recursos residuales al tenedor de la Constancia Subordinada hasta que la Constancia Preferente sea amortizada en su totalidad.
Adicionalmente en esta emisión de CEDEVIS se incluyó un control de ciertos eventos especiales que, en caso de que la cartera muestre niveles altos de retrasos en pago o que su saldo insoluto sea menor al de los certificados, se dará prioridad a la amortización de los CEDEVIS 09-5U por encima de los intereses de la Constancia Preferente a fin de proteger el pago de los certificados en caso de que la protección crediticia muestre deterioro.
Además de las características estructurales que aportan protección crediticia, esta emisión también cuenta con otras características entre las que se incluyen:
- La inclusión de control de ciertos eventos especiales que, en caso de que la cartera muestre niveles altos de retrasos en pago o que su saldo insoluto sea menor al de los certificados, se da prioridad a la amortización de los CEDEVIS 09-5U por encima de los intereses de la Constancia Preferente a fin de proteger el pago de los certificados en caso de que la protección crediticia muestre deterioro.
- Diversas características de la cartera subyacente bursatilizada, que cuenta con una amplia diversificación tanto geográfica como por centro de trabajo, a la cual fueron aplicados escenarios de alto estrés crediticio y financiero.
- Diversos criterios de selección de las hipotecas que serán cedidas al fideicomiso, lo que permitirá tener una cartera robusta y homogénea durante la vida de la transacción;
- La experiencia de originación y de administración del Infonavit así como un adecuado sistema de cobranza y adjudicación de bienes.
Las calificación de ‘mxAAA’ de los CEDEVIS 09 -5U otorgada por Standard & Poor’s señala la probabilidad de pago en tiempo y forma de los intereses a los inversionistas, y del pago del capital en la fecha de vencimiento. La deuda calificada con 'mxAAA', el grado más alto que otorga Standard & Poor's en su escala CaVal, indica que la capacidad de pago, tanto de intereses como del principal, es sustancialmente fuerte.
Por su parte, la calificación de ‘mxAA’ de la Constancia Preferente otorgada por Standard & Poor’s señala la probabilidad de pago del capital e intereses devengados y capitalizados a la fecha de vencimiento. La deuda calificada con 'mxAA' tiene una muy fuerte capacidad de pago tanto de intereses como del principal y difiere tan solo en un pequeño grado de las calificadas con la máxima categoría.
Standard & Poor’s aplicó diferentes escenarios de estrés a la estructura definida en la documentación legal y utilizando las características del portafolio bursatilizado; incluyendo una pérdida crediticia total por 22.75% aplicada en el análisis de flujos en diferentes curvas cargando las pérdidas al inicio de la transacción. Asimismo, Standard & Poor’s aplicó una recuperación del 10.63% sobre aquellos créditos que hayan caído en incumplimiento en un plazo no menor a 39 días posteriores al momento en que el acreditado deja de hacer sus pagos. Adicionalmente, asumimos una pérdida monetaria total de hasta 22.5% aplicada de manera concentrada al inicio de la transacción para reflejar el riesgo derivado del descalce existente entre la denominación de los activos (veces salarios mínimos) y la denominación de las obligaciones de pago (UDIS).
Para obtener información adicional sobre esta transacción o bursatilizaciones hipotecarias en México, favor de contactar a los siguientes analistas de Financiamiento Estructurado para América Latina: Álvaro Rangel, México (52) 55-5081-4419, alvaro_rangel@standardandpoors.com; o María Tapia, México (52) 55-5081-4415, maria_tapia@standardandpoors.com
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