| Acciones: |
Confirmación de Calificaciones
Retiro de la calificación de Revisión Especial con implicaciones positivas |
| Calificaciones: |
Escala Nacional (CaVal)
Largo Plazo
mxBBB-
Corto Plazo
mxA-3 |
| Perspectiva: |
Estable |
México, D.F. 14 de octubre de 2008.- Standard & Poor’s confirmó hoy las calificaciones de crédito contraparte en escala nacional –CaVal- de largo plazo de ‘mxBBB-’ y de corto plazo de ‘mxA-3’ de Hipotecaria Vértice, S.A. de C.V. SOFOM, E.N.R. (Vértice) y las retiró de su listado de Revisión Especial (CreditWatch) con implicaciones positivas donde las colocó el pasado 25 de abril de 2008. Al mismo tiempo Standard & Poor's confirmó la calificación de 'mxA-3' del programa de certificados bursátiles de corto plazo por un monto de hasta $500 millones de pesos (MXN) y con clave de pizarra VERTICE. La perspectiva es estable.
La confirmación de las calificaciones se basa en nuestra expectativa de que a pesar de las actuales condiciones de mercado, Vértice se encuentra en una adecuada posición para enfrentar el entorno actual. Lo anterior se demuestra a través del reducido monto de vencimientos de deuda bursátil que la empresa enfrenta en los próximos seis meses, de MXN150 millones, así como la entrada del International Finance Corporation (IFC; calificación en escala global de ‘AAA/Estable/A-1+’), y su apoyo en términos de fondeo. De igual forma las calificaciones se siguen sustentando en sus adecuados procesos de originación y la buena gestión de negocio. Las calificaciones se encuentran todavía limitadas por su bajo nivel de reservas respecto a la cartera total, por la expectativa de mayores costos de fondeo dado el entorno actual del mercado, así como la todavía alta concentración geográfica y por desarrollador.
La reciente inversión de capital por parte del IFC, de 15%, que se suma a una línea de crédito por US$25 millones, le permitirán a la empresa continuar creciendo si se dan buenas oportunidades de inversión dentro de un entorno menos favorable. Igualmente creemos que el IFC podrá proveer de otro tipo de beneficios a Vértice como mejoras a la institucionalidad de la empresa, así como mayor asistencia técnica.
La participación del IFC también le permitirá a la empresa depender menos de fuentes de fondeo volátiles, las cuales se han vuelto significativamente más escasas y costosas. Además, el apoyo que continúa proveyendo la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF, ‘mxAAA/Estable/mxA-1+’) a través de diversas líneas de fondeo para créditos puentes e individuales, mantiene nuestra expectativa de que la flexibilidad financiera es adecuada para seguir creciendo y hacer frente a sus vencimientos de deuda.
Vértice continúa contando con adecuados procesos de originación, vigilancia y cobranza de los créditos puente, así como con una política estricta de adjudicación y venta de activos. Aunque existe una alta concentración en pocos desarrolladores, la adecuada originación, vigilancia y cobranza mitigan de cierta manera los riesgos asociados a una cartera enfocada a proyectos de construcción (los cuales representaron 64% del total de la cartera a agosto de 2008), lo que permitirá a la hipotecaria enfrentar un entorno menos favorable, para el cual esperamos aumentos en la carteras vencidas, tanto de puentes como de individuales. Al cierre de agosto de 2008, los activos emproblemados (NPAs; cartera vencida más bienes adjudicados) representaron 4.0% del total de la cartera, y esperamos que este nivel no alcance niveles superiores a 8% durante 2009.
Al cierre de agosto de 2008, los 20 principales desarrolladores representan el 53% del total de la cartera puente, y tres estados (México, Jalisco y el Distrito Federal) aún concentran el 63% del total de la cartera. En nuestra opinión, estas concentraciones siguen haciendo vulnerable a Vértice ante un entorno económico menos favorable y son factores que siguen limitando las calificaciones.
Consideramos que el monto de reservas de Vértice aún es insuficiente para cubrir los riesgos inherentes de su perfil de negocios orientado a créditos puente. A pesar de que las reservas alcanzaron 2.1% de la cartera total al cierre de agosto de 2008, y esto representa una mejora del bajo 0.6% al cierre de 2006, dicho nivel aún es bajo tomando en cuenta el actual nivel de NPAs. Las concentraciones por desarrollador, que aún presenta la hipotecaria, y el hecho de que observamos mayores tiempos de absorción en la cartera puente, podrían llevar a extensiones de algunos créditos. En este sentido esperamos que el bajo nivel de cobertura de NPAs, de 51.5% a agosto de 2008, aunque superior al promedio de otras instituciones hipotecarias que calificamos, se mantenga bajo presión en los próximos 12 meses, lo que aunado a un mayor requerimiento de reservas, igualmente presionará los actuales niveles de rentabilidad.
Arriba
Perspectiva
Estable. La perspectiva incorpora nuestra expectativa de que Vértice podrá hacer frente a sus vencimientos de deuda para lo que resta de 2008 y 2009. Asimismo, incorpora nuestra opinión de que los indicadores de calidad de activos de Vértice se verán afectados durante los próximos 12 meses, producto de un entorno económico menos favorable. Igualmente esperamos que la rentabilidad se ubique ligeramente por debajo de lo que la empresa ha reportado en los últimos tres años, derivado principalmente de una mayor creación de reservas y mayores costos de fondeo. De continuar con mejoras significativas en la diversificación de sus fuentes de fondeo, un nivel de reservas consistentemente superior al 2% del total de su cartera con una cobertura de NPAs no menor a 60% o una rentabilidad (ROR, utilidad neta entre ingresos operativos) no menor a 24%, así como un nivel de capital acorde al riesgo que se suscribe, las calificaciones podrían subir.
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