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Standard & Poor's confirma calificaciones de 'BB-' y 'mxA-/mxA-2' de Corporación Geo; la perspectiva es estable

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Acción:	Confirmación de calificaciones
Calificación de Riesgo Crediticio:	Escala Global BB- Escala Nacional (CaVal) Largo Plazo mxA- Corto Plazo mxA-2
Deuda senior no garantizada:	Largo Plazo mxA- Corto Plazo mxA-2
Perspectiva:	Estable

México, D.F., 23 de septiembre de 2008.- Standard & Poor’s Ratings Services confirmó su calificación de riesgo crediticio en escala global de ‘BB-’ de Corporación GEO, S. A. B. de C.V. (Geo). Al mismo tiempo, confirmó su calificación en escala nacional –CaVal- y de deuda senior no garantizada de largo plazo de ‘mxA-’ y de las emisiones de corto plazo de ‘mxA-2’ de la compañía. La perspectiva es estable.

Las calificaciones de Geo están limitadas por su registro contable y política financiera agresivos, así como por sus fuertes necesidades de capital de trabajo para mantener sus objetivos de crecimiento. Las calificaciones también reflejan la concentración de la originación de hipotecas de Geo en el Infonavit y cierto grado de riesgo político inherente a este instituto, así como la creciente competencia; ambos constituyen factores de riesgo inherentes a la industria de la construcción de vivienda en México. Asimismo, las calificaciones de Geo están respaldadas por su posición como uno de los principales desarrolladores de vivienda en México, su diversificación geográfica, escala y variedad de productos.

La agresividad de Geo en su política financiera y registro contable se refleja en las modificaciones realizadas a sus estados financieros trimestrales y auditados en el pasado, en el uso de esquemas de financiamiento que requieren saldos de efectivo restringido, y el mayor uso de deuda para financiar las necesidades de capital de trabajo. Esperamos que durante los próximos tres años, Geo continúe mostrando un crecimiento de doble dígito, derivado en parte del desarrollo de dos mega-proyectos, uno de los cuales se ubicará en el estado de México, donde se espera construir hasta 100,000 casas en los próximos 15 años. El segundo se ubica en Baja California, donde podrían construirse hasta 60,000 casas en los siguientes 10 años. Ambos proyectos se enfocarán en los segmentos de ingresos bajo y medio-bajo, y deberán representar alrededor de 15% de los ingresos futuros de la empresa. Esperamos que estos proyectos requieran importantes inversiones de capital de trabajo, lo que derivará en un mayor uso de deuda y una generación de flujo de efectivo operativo libre negativo.

Aunque Geo ha implementado algunas medidas para cambiar la estacionalidad del negocio, realizó inversiones considerables en obra en proceso e inventarios durante la primera mitad del año. Esto, junto con algunos retrasos en la cobranza y el lanzamiento de nuevas unidades de negocio, llevó a un incremento en los días de sus cuentas por cobrar que llegó a 170 días al 30 de junio de 2008 frente a 155 días hace un año. El ciclo operativo más largo y las elevadas inversiones en capital de trabajo han llevado a niveles de deuda más altos, incrementándose 33% de un año a otro. A pesar de que anticipamos que la compañía muestre alguna mejora en la cobranza durante la segunda mitad de 2008, se espera que los niveles de la deuda y los índices financieros se mantengan en niveles similares para finales de año. Para los últimos doce meses terminados el 30 de junio de 2008, los índices de cobertura de intereses por EBITDA, deuda total a EBITDA, y FFO a deuda total fueron de 3.4x, 1.6x y 27.7%, respectivamente, frente a 3.2x, 1.4x, y 32.1% en el mismo periodo del año anterior. Incluyendo bursatilizaciones, el índice de deuda total a EBITDA de Geo para el segundo trimestre de 2008 fue de 1.8x.

Como parte de su estrategia para mitigar el impacto de los mayores costos de las materias primas y para mejorar la eficiencia, Geo está invirtiendo en la industrialización de sus procesos de construcción a través de una fábrica completamente automatizada de componentes prefabricados. La compañía espera que esta fábrica produzca alrededor de 8,000 unidades en la fase de implementación, y posteriormente de 12,000 a 13,000 unidades. Las primeras instalaciones se construirán en Tijuana, Baja California, donde se desarrollará uno de los mega-proyectos. Aunque este tipo de tecnología se utiliza en otros países, todavía no se prueba en México, y tenemos algunas incertidumbres acerca de su implementación y logística. Además, estimamos que esta inversión se financie con deuda, la cual ya está considerada en nuestra proyección.

Con sus oficinas principales establecidas en la ciudad de México, Geo es uno de los desarrolladores de vivienda más grandes del país con operaciones en 16 estados y 33 ciudades. La posición de mercado de Geo y su presencia nacional garantizan la estabilidad y diversificación de ingresos. Recientemente, la compañía implementó una estrategia de negocios con un mayor enfoque en la construcción de vivienda económica y de interés social, siguiendo el incremento en la disponibilidad de hipotecas por parte del Infonavit y el apoyo para estos segmentos. Sin embargo, lo anterior también incrementa su exposición a la estacionalidad inherente y cierto grado de riesgo político asociado a dicho instituto. El grupo también tiene operaciones los segmentos de ingreso medio y residencial, lo que le ha permitido aminorar su dependencia del Infonavit y ofrecer una amplia gama de productos.

Al 30 de junio de 2008, la compañía contaba con una posición de efectivo y equivalentes de aproximadamente US$166 millones, y tenía disponible aproximadamente US$857 millones en líneas de crédito no comprometidas, montos que se comparan favorablemente con su deuda de corto plazo de US$351 millones, principalmente conformada por créditos puente. Anticipamos que el flujo de efectivo libre operativo será negativo en 2008 por alrededor de US$150 millones, lo que exigirá el uso continuo de fuentes externas de financiamiento.