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L-JAC 8のA-H号を引き下げ、「クレジット・ウォッチ」を解除

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• リーマン・ブラザーズ証券が組成したマルチボロワー型CMBS（商業用不動産担保証券）案件。
• 本案件を裏付けている2本のローンにおいて、回収見込みの不確実性が高まっている。
• A-H号を格付けを引き下げ、同時に「クレジット・ウォッチ」を解除。I-K号とX号は据え置いた。

（2009年10月26日、東京＝S&P）スタンダード＆プアーズは本日、2008年3月に発行された総額187.7億円のL-JAC 8 信託受益権のうち、A-H号信託受益権の格付けを上記のとおり引き下げるとともに「クレジット・ウォッチ」を解除した。A-C号は2009年7月28日に格下げ方向で「クレジット・ウォッチ」に指定され、D-H号についても同日、格下げと同時に「クレジット・ウォッチ」を継続されていた。I-K号およびX号信託受益権の格付けは従来「クレジット・ウォッチ」の対象外であり、上記のとおり据え置いた。

本案件の裏付けとなるノンリコースローン2本は、いずれも地方の商業施設に裏付けられている。1本のローン（当初発行総額の約75％に相当）は2009年7月に期限の利益を喪失しており、すでに、契約書に基づいてサービサーによる回収プロセスに入っている。もう1本のローン（同 約25％相当）は2010年12月に満期を迎える予定だが、スポンサーは、期限の利益を喪失したローンと同じである。

今回の格下げは、本案件を裏付けている2本のローンについて、1）7月に期限の利益を喪失したローンの裏付け不動産は、回収の進捗に伴うサービサーからの情報などを勘案すると、地方の商業施設であることから回収見込みに大きなストレスがかかっており、回収見込み額を下方修正したこと、2）もう1本のローンも現時点では債務不履行でないものの、裏付け不動産の物件タイプと所在地（地方の商業施設）およびレバレッジ水準を勘案すると、期日どおりに返済されない可能性が高く、また、債務不履行となった場合の当該不動産からの回収見込みは当初査定額を大幅に下回る可能性が高いとスタンダード＆プアーズが判断したこと--を反映している。これら裏付け物件2件の回収見込み額は、主として適用するキャップレートの上方修正に伴って下方修正され、当初査定平均価格の約59％と想定した。

X号信託受益権の格付けは現時点では据え置いた。ただし、スタンダード＆プアーズは現在、インタレスト・オンリー（IO）証券の格付け手法の変更を検討しており（2009年6月3日発行のリポート「格付け規準｜意見募集：IO証券の格付け手法」を参照）、変更案が採用された場合、当該X号信託受益権の格付けにも影響を及ぼす可能性がある。

本件はリーマン・ブラザーズ証券によって組成されたマルチボロワー型CMBS案件である。当初1件の不動産信託受益権と1件の現物不動産を裏付けとして供与された2本のローン（当初2債務者）に裏付けされており、プレミア債権回収がサービサーを務めている。

＜関連リポート＞

「CMBSローンの分析手法」 （2006年11月8日発行）

「CMBS不動産の評価手法」 （2006年11月8日発行）

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