São Paulo, 2 de setembro de 2008 (Standard & Poor’s) – A Standard & Poor’s Ratings Services reafirmou hoje em sua Escala Nacional Brasil o rating de crédito corporativo ‘brA’ atribuído à Gafisa S.A. (Gafisa) após o anúncio de que a empresa chegou a um acordo com a Construtora Tenda S.A. (Tenda, sem rating da S&P) para a integração societária das atividades da FIT Residencial Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Fit, subsidiária integral da Gafisa) e da Tenda. Ao mesmo tempo, também reafirmamos o rating ‘brA’ atribuído à emissão de debêntures da Gafisa no valor de R$ 240 milhões com vencimento em setembro de 2011. A perspectiva do rating de crédito corporativo é estável.
A união da Fit com a Tenda está em linha com os recentes esforços da Gafisa para aumentar a sua participação no mercado voltado às classes de média-baixa e baixa rendas, evidenciados pelo desenvolvimento da Fit e da joint-venture Bairro Novo com o grupo Odebrecht. O acordo prevê que a Gafisa passará a deter 60% do capital votante da Tenda, considerando que na data da conclusão da transação, a Fit deverá ter um capital de pelo menos R$ 420 milhões e caixa mínimo de R$ 300 milhões. A empresa combinada deverá ser uma das maiores do setor imobiliário voltadas ao segmento acessível e com ampla presença nacional.
Os ratings atribuídos à Gafisa refletem o adequado perfil financeiro da empresa; o seu nível de endividamento, embora mais elevado que há um ano, ainda em níveis compatíveis com a sua categoria de rating; a forte expansão de suas operações após a união com a Tenda; o histórico favorável de seus empreendimentos, reflexo do conhecimento e da avaliação competente de seus principais mercados de atuação; e as perspectivas ainda positivas para o setor imobiliário a médio prazo no Brasil.
Em contrapartida, os ratings levam em consideração os desafios e riscos de execução a serem enfrentados pela Gafisa na condução de sua estratégia de crescimento, potencializada pela união com a Tenda; um possível aumento de sua alavancagem financeira em função da ampliação do volume de lançamentos de novos empreendimentos e de construções em andamento; bem como os riscos intrínsecos ao setor imobiliário no Brasil, que historicamente tem se mostrado bastante competitivo e volátil.
O longo ciclo de maturação dos projetos, inerente à atividade imobiliária, mais o forte crescimento planejado pela Gafisa para os próximos anos criará pressões de capital de giro que podem exigir o aumento da alavancagem da empresa e a redução de sua liquidez em caso de oscilações macroeconômicas. Porém, as bem sucedidas captações de recursos, via emissões ou linhas bancárias, atenuam esse risco, pelo menos num horizonte de médio prazo. Por outro lado, ainda que o efeito pleno da combinação dos negócios da Fit com os da Tenda não possam ser totalmente computados, acreditamos que o compromisso de caixa e os efeitos sobre a alavancagem financeira da Gafisa decorrentes desta união permanecerão compatíveis com a atual classificação de risco.
Liquidez
Apesar do acordo anunciado, que deverá implicar no aumento do capital da Fit em aproximadamente R$ 300 milhões, esperamos que a Gafisa continue apresentando forte liquidez. Em junho de 2008, o endividamento de curto prazo da Gafisa somava R$ 137 milhões, bem como as obrigações referentes a terrenos e fornecedores totalizavam R$ 406 milhões. Na mesma data, a empresa possuía uma posição de caixa, mais aplicações financeiras de R$ 775 milhões.
O resultado operacional da Gafisa tem sido bastante consistente nos últimos anos, com o índice de geração interna de caixa (Funds From Operations - FFO) sobre dívida financeira total se mantendo em torno de 25%-30%. Porém, a geração livre operacional de caixa (Free Operating Cash Flow - FOCF, após a variação da necessidade de capital de giro e dos investimentos em ativo imobilizado) tem sido negativa desde 2005, refletindo o aumento no número de construções em andamento, o aumento do saldo de clientes, de estoque de terrenos e apartamentos em construção, mas ainda não comercializados. O FOCF ainda deverá continuar negativo enquanto a Gafisa estiver em forte crescimento. Prevê-se que isso resulte em maior utilização de capital de giro e como conseqüência reduza sua posição de caixa. Esperamos que a política de dividendos da Gafisa continue sendo conservadora, distribuindo apenas 25% do lucro líquido, de modo que a empresa possa se manter capitalizada para fazer frente ao agressivo plano de crescimento dos próximos anos.
Perspectiva
A perspectiva estável do rating de crédito corporativo da Gafisa reflete nossa expectativa de que a empresa continuará sendo bem sucedida em sua estratégia de crescimento, na aquisição de terrenos e nos lançamentos de seus novos empreendimentos, mitigando parte dos riscos atrelados ao aumento da necessidade de capital de giro projetados para os próximos anos e às oscilações do mercado de construção civil residencial.
O rating poderá sofrer pressões de rebaixamento caso surjam dificuldades que prejudiquem o cumprimento do planejamento físico-financeiro da empresa, quer seja causado por falha na gestão quer por fatores macroeconômicos, e que possam gerar pressões de fluxo de caixa com comprometimento da posição de liquidez da Gafisa, ou mesmo que resultem em um perfil de endividamento não adequado ao ciclo econômico de seus empreendimentos. Desvios muito acentuados na necessidade de capital de giro da Tenda após a incorporação da FIT, exigindo contribuições por parte de seu acionista controlador, também podem colocar pressão sobre os ratings da Gafisa.
Por outro lado, uma alteração positiva do rating ou da perspectiva dependerá da empresa continuar mostrando resultados operacionais consistentes e práticas financeiras conservadoras (quanto à aquisição de terrenos, crédito, etc.) em um ambiente de fortalecimento de seu perfil de negócios.
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